Leidinio numeris:

2012.02.21 (35/2012)

Rodyti

Apžvalga. Jau pastatytuose verslo centruose vietos liko tik nedidelėms bendrovėms

Augančių įmonių patalpų poreikį patenkins septyni nauji biurų projektai


Vilniuje jau beveik neįmanoma rasti didesnių nei 500 kv. m ploto biuro patalpų A klasės verslo centruose. Plėtrą planuojančioms bendrovėms NT specialistai pataria derėtis dėl patalpų nuomos dar tik planuojamuose projektuose – šitaip jos galėtų išsikovoti geresnes nuomos sąlygas.
Pernai Vilniuje buvo atidarytas vienintelis naujas verslo centras „Evita“, jis rinką papildė 2.500 kv. m –
tai mažiausias biurų pasiūlos augimas nuo 2000-ųjų. O nuomininkų aktyvumas verslo centruose viršijo
lūkesčius. Finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „NEWSEC/Re&Solution“ duomenimis, sudarytų
sandorių plotas siekė kiek daugiau nei 30.000 kv. m.
Laisvi plotai A klasės biuruose paskutinį 2011 ketvirtį, palyginti su 2010 m. pabaiga, sumažėjo nuo 7% iki
5,5%, o vakansija B klasės biuruose mažiau nei per metus krito maždaug nuo 17% iki 12,8%.
„Didžioji dalis nuomininkų kraustėsi iš vienų verslo centrų į kitus. Vieniems baigėsi sutartys ir jie norėjo
sumažinti sąnaudas, todėl išsikėlė į pigesnius biurus. Tačiau didžioji dalis bendrovių plėtėsi ir kraustėsi
ieškodamos didesnių patalpų. Nemaža dalis nuomininkų senus biurus keitė į aukštesnės kokybės patalpas“, –
pasakoja Viktorija Venclovaitė, UAB „Eika“ Turto valdymo departamento direktorė. UAB „Eika“ valdomuose verslo
centruose dabar yra apie 3% neišnuomotų patalpų. Toks likutis leidžia lanksčiai reaguoti, jei esami
nuomininkai norės plėstis.
„Galėsime įmonėms pasiūlyti didesnį plotą ir jų neprarasime“, – sako p. Venclovaitė.
Nemenkam sandorių skaičiui įtakos turėjo ir užsienio investicijos – VšĮ „Investuok Lietuvoje“ duomenimis,
„The Financial Times“ valdomoje tiesioginių užsienio investicijų stebėsenos duomenų bazėje 2011 m. užfiksuota
17 projektų, susijusių su naujų biurų atidarymu arba su jau turimų plėtra. Anot NT specialistų, į rinką
ateinančios užsienio kapitalo bendrovės pernai sudarė apie 10% visų nuomos sandorių.

Pasiūla menka
Logistikos ir transporto bendrovė „Kuehne+ Nagel“ iš C klasės patalpų persikėlė į biurą „Verslo trikampyje“.
„Sparčiai plečiamės, tad senose patalpose pritrūkom vietos. Kita vertus, esame viena didžiausių ir
sėkmingiausiai dirbančių savo sektoriaus įmonių, todėl norėjome reprezentatyvaus biuro. Taip pat siekėme
pagerinti sąlygas darbuotojams, kurie į darbą vyksta viešuoju transportu. Nuomai skiriamą sumą padidinome
daugiau nei 2 kartus, bet ne tiek jau daug primokėję turime visai kitas sąlygas. Net nustebau, kiek
nusiritusios A klasės biurų kainos“, – pasakoja Egidijus Kažukauskas, „Kuehne+ Nagel“ direktorius.
Bendrovė išsinuomojo apie 330 kv. m ploto patalpas, tačiau žada plėstis ir ateityje – įmonei reikės apie 550
kv. m ploto biuro.
„Kai ieškojome, A klasės patalpas buvo galima išsinuomoti „Verslo trikampyje“ arba „Europos“ verslo centre.
Tačiau pastarajame mums pritrūko erdvės. Nenorime vėl kraustytis po kelerių metų, todėl buvo svarbu, kad
valdytojas užtikrintų galimybę plėstis“, – kalba „Kuehne+ Nagel“ vadovas.
Anot jo, A klasės verslo centruose, kuriais įmonė domėjosi, siūlomi 200–300 kv. m dydžio biurai ir valdytojai
vengia juos pertvarkyti pagal nuomininkų pageidavimus – už bet kokius papildomus pakeitimus didina nuomos
kainą.
„Labiausiai nustebino B klasės verslo centrų valdytojų lūkesčiai. Kelių centrų valdytojai sutartimi mėgino
užsitikrinti, kad trečiaisiais nuomos metais mokėtume tiek, kiek dabar mokame už A klasės patalpų nuomą“, –
biuro paieškų patirtimi dalijasi p. Kažukauskas.

Lipa ant kulnų
Šiemet B klasės verslo centrai sulauks penkių konkurentų – rinką papildys beveik 23.000 kv. m. Prie finišo
tiesiosios rikiuojasi bendrovės „Transmeda“ pastatas Vilniuje, Jasinskio g., įmonės „Realinija“ biurai
Vytenio g. Pavasarį pustrečio tūkstančio kvadratinių metrų rinkai pasiūlys DNB banko įmonės „Intractus“
plėtojamas verslo centras „Trapecija“, o rudenį nuomininkų lauks „PST Investicijų“ statomas „Ulonų verslo
centras“. Anot „NEWSEC/Re&Solution“, pasirašius išankstines patalpų nuomos sutartis, greitai galėtų būti
pabaigtas vienintelis šiuo metu be pagrindinio nuomininko plėtojamas verslo centras „Gama“. Jame bus apie
11.400 kv. m nuomojamo ploto.
Anot NT specialistų, nauji projektai greičiausiai atims nuomininkus iš prastesnės kokybės arba prasčiau
valdomų verslo centrų.
„Tačiau atsiradęs plotas tarnaus besiplečiančioms bendrovėms ir vargu ar atsitiks taip, kad stipriai padidės
B klasės biurų neužimtumo lygis“, – sako Giedrius Ragaišis, NEWSEC/Re&Solution“ pardavimų departamento
vadovas.

Didžiąją dalį išnuomos, kol pastatys
Audrius Globys, „PST Investicijų“ direktoriaus pavaduotojas, teigia, kad, nepaisant nemažos konkurencijos
tarp B klasės biurų, nauji projektai galės patenkinti rinkos poreikius.
„Jaučiamas didelių patalpų – apie 1.500 kv. m ploto – poreikis. Tokiu patalpų ieško stambios bendrovės,
kurios nori vienoje vietoje sujungti kelis skirtinguose pastatuose ar net miestuose esančius skyrius ar
įmones. Tokį poreikį jaučia ir PST grupė – savo grupės įmonėms išnuomosime apie 30% statomo verslo centro
ploto“, – kalba p. Globys. Jis taip pat sako, kad dažnai įmonės, ieškančios didesnių plotų, nori, kad visi jų
biurai būtų tame pačiame aukšte – šiandien tai sunkiai įgyvendinamas pageidavimas.
„Manau, kad plėtrą planuojančioms bendrovėms pats metas derėtis dėl patalpų nuomos statomuose objektuose.
Biurų nuomos rinka dar gana žemo lygio, NT plėtotojai mėgina užpildyti patalpas, ir kas bus pirmesnis, tas
galės išsiderėti geresnes sąlygas“, – teigia p. Ragaišis.
Anot p. Globio, kol dar bendrovė stato verslo centrą, gali „stumdyti“ sienas pagal konkretaus nuomininko
poreikius – tai vienas didžiausių patogumų, renkantis biurą iš brėžinių. Jau pastatytuose centruose tai
padaryti dažniausiai būna sudėtinga.
„Iš brėžinių planuojame išnuomoti apie 60% patalpų. Nuomos procesas vyksta nuolat, todėl labai sunku
apibrėžti, kada baigiasi nuoma iš brėžinių ir prasideda jau pastatyto pastato nuoma. Planuojame, kad iki
statybos pabaigos būsime išnuomoję apie 80% ploto“, – kalba p. Globys.
Juozas Pranckevičius, „Transmedos“ vadovas, teigia, kad šiuo metu jau išnuomota pusė statomo verslo centro,
su keliais potencialiais nuomininkais bendrovė derasi, kai pavasarį verslo centras atvers duris, jame gali
būti likę apie 400 kv. m laisvų patalpų.
„Neabejoju, kad dėl bendrovių plėtros rinka „suvalgys“ tuos 32.000 kv. m biurų ploto, kurie šiemet bus
pastatyti“, – teigia p. Venclovaitė. Rimtu konkurentu „Eikos“ biurams ji laiko ŽVC Vilniuje įgyvendinamą
„Baltic Hearts“ projektą – šiemet bus pabaigtas pirmas jo etapas. Tačiau iš 3.300 kv. m trečdalis –
išnuomota.
Šiemet duris atvers įmonės „BT Invest“ plėtojamas „Pirklių klubas“, tačiau A klasės biurų valdytojai sako,
jog šis projektas per daug specifiškas, kad priverstų konkurentus nerimauti.